璩存浩，80后旅游从业者。

在波澜壮阔的大海中，并不是每一艘扬帆远航的的渔船都能满载而归。

——题记

普通的样本，讲一个老奶奶的故事。

奶奶的故事普通而平凡，却又极具代表性，我的父亲兄弟姐妹5人，我这一辈独生子女，远方求学，异地工作，在中国这样的家庭要以亿来计算。

和很多80后一样，我是由奶奶带大的，从记事起到上大学之前，每天的生活都和奶奶有关，她老人家每天最操心的就是我这个大孙子的饮食起居，一直到上大学前，舌尖味道都是由奶奶掌控的。

大一暑假的时候，奶奶的身体没有以前好了，家里的饭菜也由妈妈料理,妈妈也已经办理了内退手续，专心在家照料奶奶。放假回家的时候会听到邻居说奶奶有已经老糊涂了，夏天非要穿棉袄；和别人说妈妈每天都在菜里下砒霜（菜里撒盐），做饭的时候要拿个小板凳在边上看等等。

又过了几年我大学毕业了，忙于工作很少有时间陪奶奶了，奶奶很少和别人聊天了，每天坐在沙发上看着窗外的大树自言自语，叨念一些年轻时候的事情。慢慢的记得的人也越来越少，只记得她的大孙子了，虽然我每年加起来回家也就呆20多天，但每次一进家门，奶奶都会第一时间认出我来，问我学校是不是放假了，学习怎么样，她的记忆始终停留在了我背起行囊去远方求学的那个时间点。

2012年春节后奶奶一直陷入半昏迷的状态，爸，妈，我叔，三个姑姑轮流日夜陪护，半昏迷状态持续了3个多月后，奶奶在94岁无疾而终，走完了她平凡的一生。

奶奶的一生平凡普通，可能也是国内多数长者的写照，奶奶的老年主要分为四个阶段：活跃阶段、半失能阶段、失能阶段和失智阶段；其中活跃阶段持续的时间较长，而半失能阶段到失能阶段的过程比较短，一般失能同时也伴随失智。

由于老年人身体机能转弱，可能一场感冒或者慢性病的并发症，由于自身不重视而引起严重的后果，在很短的时间内就从活跃阶段转变为半失能阶段除去身体的变化，还有两个影响老年健康的心理值得注意：退休后的失落心理以及失能后的自弃心理。

退休后失落心理，简单的说就是忙忙碌碌几十年，突然闲下来的不适应，同时也暗示自己的人生已经走到了后半段所带来的失落。而失能后的自弃心里则是由于身体机下降，由身体而影响到心理，感觉自己对家庭没有贡献，对儿女是拖累，所产生的自弃心理，行为上体现出焦虑、敏感、多疑等

养老这点事，社会的大问题

1、风俗习惯不适应

由于自古以来对故土的眷恋，在故乡养老的观念根深蒂固，“故土难离”的不舍与“客死异乡”的恐惧是切实问题，一个人与一颗树一样，生活了几十年的地方，实际上已经形成了相对固定的人际交往生态圈，如果突然之间生态圈出现变化，会有较大的心理落差与不适应感。

不想变，很难变，不适应，适应难成了一部分老年人的现实问题。

2、收入替代率过低

养老金替代率是衡量退休生活质量的重要标志之一，是指劳动者退休时的养老金领取水平与退休前工资收入水平之间的比率。按照国际劳工组织的标准，55%是警戒线。全世界78%的国家中，养老金替代率都高于60%。据民政部的数据2013我国的养老金替代率为43%， 按目前的物价水平和人工成本，在大城市如果老人没病没灾，每月两三千元，也许勉强够用；一旦失能、失智，需要照料，居家养老恐怕都捉襟见肘，更不用说送进养老院或护理院了。

此外，城镇基本养老保险的参保比例不足2/3，在一些中小城市和乡镇则更低。

3、社保医疗体系不健全

目前我国的社保医疗政策为省份之间各自管理，而退休人员的退休金发放与医疗报销尚没有实现全国性的互通互联，甚至市与市之间都没有实现互通，在很多地方退休金的发放是以当地的农村信用社、邮政储蓄所等地方金融单位；而在医疗报销这一块也并没有实现快速的报销机制，大部分的老年人都会患有一些长期的慢性病，需要长期服药与定期检查，而社保医疗的壁垒一定程度上限制了老年人的活动范围，让迁居变的不那么现实。

4、社区年龄生态不均衡

随着老龄化的到来，很多资本都在进入养老产业，尤其是养老地产的开发，绿城、万科、远洋等大型房开；中国人寿、中国平安、泰康人寿等保险企业等纷纷涉足。

目前的模式大部分都是人群聚集模式，客群也主要针对活跃阶段的长者，集中式的把老年人聚集起来。看似好管理，但其实就埋下了一个隐患，虽然目前的购房客群是活跃型长者，但是再过10年左右，这群人就要变为高龄老人，整个社区的老年人口过多，暮气沉沉，这个小区的增值潜力何在？

笔者曾经在北京的80年代的一个老旧小区里住过一段时间，一到秋冬换季的时候就会有出殡的情况，整个小区的气氛感觉特别的冷清、凝重，按照时髦的说法：整个人都感觉不好了。

5、专业型人才短缺

目前我国的养老服务人才非常短缺，人才结构极不合理，很多养老服务机构存在着“活跃阶段长者”护理“失能、失智阶段老人”和“高龄老人”的现象。

从人才培养来看，目前以80、90后为主的独生子女，无论是自身还是家庭，都不想从事养老服务工作，大部分年轻人认为养老服务工作没前途，不时尚，还辛苦。而已从事的人员也存在年龄偏大、素质不高、专业知识匮乏、技术标准落后等现象。

同时很多老人由于“失智、失能”的原因，或多或少都有一些心理问题，出现多疑、焦虑、自闭等症状，这更对养老服务人员的素质提出了高要求。

三期叠震下的历史性机遇！

人口老龄化加速时期

在建国后50/60年代，在多子多福，传宗接代等思想的影响下，以及国家信奉苏联计划经济下的“人多力量大”的政策理念，出现了人口增长的爆炸，一般家庭多为5、6个子女。

此次人口爆炸为改革开放提供了充足的人口红利，同时也为2010—2025年出现的人口老龄化加速期到来埋下了伏笔，也就意味着50、60年代当他们老去的时候也是人口老龄化的爆炸阶段。

家庭结构少子化时期

在经历了人口爆炸增长的50、60年代后，国家从70年代执行，82年定为国策的的计划生育政策，又构成了另一个特殊的家庭结构期“少子化时期”，在过去的很长一段时期，中国的家庭结构是橄榄形：祖父母—父母+父母兄妹—子女；而从过去几年开始，逐渐从橄榄形变成了倒三角形：父母+岳父母—独生子女夫妇—子女。 家庭的所有压力都压在了独生子女父母层，而由于没有兄弟姐妹，无法分担养老的重任，随着50、60后逐渐变老，生活压力成倍增长。少子化的家庭结构，所带来的抗风险能力差，对未来几十年的中国家庭影响会逐步加大。

后城镇化人口迁移时期

80后作为我国的第一代独生子女，目前已经逐渐成家立业，很多的80后选择了在异地发展事业，表现的特点就是向心化发展，从乡村、城镇到各级中心城市，在未来的10到15年，将要面对父母养老的实际问题，而独生子女的客观因素又是无可避免的问题，要么回到家乡，要么接父母来到所在城市，这是一道选择题。

而这道选择题之下衍生出了两个市场：回乡置业市场与城市郊区置业市场。所谓的回乡置业并不一定是回到家乡，而是从一线城市回到二线、三线城市。而城市郊区养老，则很明确就是在一些大中型城市由于房价昂贵，实现一家三代的养老并不现实，同时由于生活习惯的问题，父母与子女也不希望一起居住，那么选择城市郊区房价较低的区域置业养老，成为一种可能。

三期叠震的机遇市场，是由于几十年的政策原因累积造成，现在到了不得不发的阶段，是我国国情发展下的必然阶段。

养生，养老，傻傻的分不清楚！

目前养生与养老的解读基本都是在一起的，但从市场客群来分析，二者无论从项目选址、功能划分、营销渠道、业态布置、产品设计等方面都有细微区别或明显不同。

由于养生人群具有明显候鸟属性，具有很强的淡旺季特征，由于季节性的原因，物业服务向养老服务延展具有较高的难度，会造成服务欠缺，而养老配套设施成本高、专业要求高、维护运营成本高，而候鸟属性所造成的空置率时间长、人员配备过多等问题对项目健康运营形成困难。

首先说下养生地产:选址多位于生态环境较好的区域，投资性属性较强，以养生度假功能为主，具备第二居所的功能，目标客群定位于活跃阶段长者及投资性客群，年龄覆盖较宽泛，业主具有候鸟特点，房屋设计考虑了老年人的生活习惯等。

这也是我国目前养老地产开发的主流模式：“环境+地产”，众多开发商跑马圈地，但在剥开生态环境优越这层外皮露出来的问题是：

1、区位条件不畅通；

2、医疗配套设施不完善；

3、医护人员业务素质待提高等；

这些功能恰恰是半失能、失能、失智老人的根本诉求点。

有部分开发商已经积极与医疗机构合作，如绿城与雅达合作的乌镇雅园主打高端学院养老，复星地产依托复星医药做的星堡中环养老社区高端康疗养老产品等，市场定位于高端人群，这对开发商的背景实力与合作能力提出了新的要求，如果没有医疗资源为依托，养生产品也只会是一个吹泡泡的噱头。

其次说下养老地产：如果说养生地产具有投资属性，能算投资产品，那么养老地产可以理解是刚需产品，从区位上来说一般选择城市的郊区，它所要解决的是：饮食起居、健康医疗、身体监测、心里陪伴等刚性需求，面临的人群绝大部分是高龄老人、失能老人、失智老人。

养老地产更注重的是后续的运营与服务，受我国目前退休人员的工资替代率较低所限，即使在子女提供资金帮助的情况下，该类型项目后期运营也是呈现“刚需+微利”的特点。针对这些困难目前政府从“床位补贴、水电优惠、税收减免、土地优先”等几个方面进行政策扶持。

星星之火可以燎原，养老地产的小小思考

1、一个方向：养老不再是社区地产的选修课，而是必修课；养老服务不是噱头而是实实在在的服务。

老龄化时代已经到来，家庭结构的变化影响着每一个人。养老产品与养老服务将是必需品，将会形成“家庭养老”、“社区养老”、“定制养老”等多种形式，从消费层次上来说也会形成“高、中、低”的消费选择。

2、产品开发的三大关键点：敏感的价格因素、区位决定产品、配套设施的困局

（1）敏感的价格因素：迷航下的定位

根据民政部统计公报，全国养老床位数从2008年的235万张增加到2013年的近500万张，但是同期总体空置率也从19%持续上升到38%。其中价格是决定性因素，老年人对价格尤其敏感，目前国内刚需型养老产品短缺，主要是因为投资商的项目定位出现问题，都把眼光盯在了“活跃型”+“高收入”的中端老龄人群，从而出现了中高端类型产品的“蓝海困局”。

（2）区位决定产品：养生型“候鸟度假型养老产品”与刚需型“郊区大盘型养老产品”

首先来说下“候鸟度假型养老产品”，这种产品对生态资源的要求较高，一般会与旅游项目相互配合同时具有旅游地产的功能，选择在生态资源富集的区域，气候是关键因素，好的项目还会配合有“温泉”“富硒”“负氧离子”“地磁”等可以营销与包装的概念产品。

该类型产品客群定位于城市的中产阶级及以上“活跃阶段长者”，主要是退休的公务人员、教师、以及一部分小企业主、个体经商户等，由于所在城市的环境、气候、消费等因素选择在异地置业养老，同时由于该部分人群或多或少都会有常见慢性病及身体不适等症状，所以选择的时候都会有针对性的选择，比如风湿痛的会主要考虑温泉、支气管的会主要考虑气候与空气等，居住时间根据身体情况与气候条件或长或短。

其次来看下“郊区大盘养老产品”，这里先问候一下一群苦逼的“1980—1990后”独生子女，从小城市走出上学，在大城市打拼，大学毕业，父母工薪阶层，想回家乡但由于专业范围所限，回家就等于失业或创业，努力留在大城市又感觉压力山大。握握手，咱们属于一类人，然后再告送你一个压力山大的消息：咱们这波人的父母要准备养老了！在这里我隆重的推出一个养老产品：郊区大盘养老，绝对是量身定做的！

“郊区大盘养老产品”主要存在于在外来人口众多的大型城市，该城市对外来人口的吸引力，决定了这个类型产品的生命力，从项目定位来说应该属于刚需产品。

区位使得产品的设计组合上来说相对从容和丰富，从项目所能承载的客群市场来说，这种项目可以包含：购买力有限的青年人群、再次置业的改善型人群、郊区养老的老龄人群三个方面，而这三种需求是可以有效融合的，所以说：在好的城市选择价值洼地的地块，还是有机会的。

简单说下在日本出现的“二代居”产品，二代居是比较符合中国以家庭养老的国情的产品，简单来说就是“一大+一小”的空间组合，既满足了老年人与年情人生活习惯不一致所造成的冲突，同时又可以实现相互关心与照料。同时社区里也提供相对完善的配套设施，如体检中心、老年活动中心、街心花园等，满足老年人的日常活动需要。

二代居的产品是可以充分延展的，区位与资源决定延展的方向，比如生态环境优越的地方可以具有“第二居所”的功能，交通优势明显的可以作为“家庭改善型”、有教育资源可以打“养老+教育”的双重功能使其变为第一居所。

（3）配套设施的困局：医疗、市政、生活三种烦恼在心头

医疗服务配套：目前我国的医疗设施相对紧缺，很多养老地产项目与医疗机构相互合作建设民营医院，但医院所面临的受众过小，重护理而轻治疗，同时民办医院，在医疗报销上有一定困难。

市政工程配套：主要是“候鸟度假型养老产品”所面临的问题，由于养生的季节性，造成了旺季的时候市政设施紧张，供水供电压力过大，同时市政排污、污水处理设施也面临很大的压力，而淡季则要面对大部分设施空闲所带来的设备损耗。按照经验来看，这一块的压力主要在政府，按照正常的城市社区的硬件条件来接通各种管口，对政府的财政压力提出较高要求。如在广西的巴马就出现了全国老龄人群纷纷远道而来，而当地开发商的项目纷纷上马，但是由于政府财力有限，排污设施建设跟不上形势的发展，造成了环境污染问题。

生活服务配套：一般来说老年人的生活圈子不会很大，相对应生活服务要跟得上，郊区大盘型产品相对比较容易解决；问题出在养生型产品上，开发商在开发的时候一般会配建商业设施，问题就出在配套的商业设施里，初期定位上是社区服务型产品，所以针对的主要是社区人群，与当地百姓的联系并不紧密，而社区人群的候鸟型特征就造成了客流量的不稳定，有可能就是干半年歇半年，这对任何一个业态来说都是不能够接受的，就会出现招商难，经营难的问题。

不得不说的“互联网+”下的养老

从目前来看由于许多老年人对其自身身体状况的认知是不全面的，仅仅凭借自身经验来判断身体状况，表现出了对健康信息获取的不重视，对健康信息的解读不专业，对健康信息的反馈不及时，从而造成了小毛病造成了大毛病。

随着诊疗器械的小型化、智能化，可穿戴设备与移动医疗的融合有天然的优势，例如打造“健康手环”等设备，用户可以通过移动端应用，实时查看检测数据，而通过传感技术可以实现远程诊断，通过一个APP ，一个养老数据处理云端可以给分布在全国的老年人提供养老保健服务。

而这些检测数据也可与社区服务实现互通，社区里的老年人数、年龄分布、疾病分布，从而实现社区养老服务个性化，身体信息精准化，服务提供及时化。从而实现医疗机构+互联网+社区服务的线上+线下的服务。

最后的结语：叨逼叨逼六千多字，有点唠叨，他们说有倾诉欲的人都是孤独的，但求不是老太婆的裹脚布，又臭又长就好。

来源：朋友圈